【拍卖案例003】优质服务使国有资产价值得到最大体现

提示：拍卖作为一种交易方式，公开竞价是其重要的特征。通过公开竞价，将拍卖标的分配给出价最高者，从而实现资源的最优配置。为了实现公平公正的竞价，需要拍卖企业设计出合理成熟的拍卖方案。所谓台上十分钟，台下十年功，合理成熟的拍卖方案得来并非易事。经过多年的摸索，上海市的大多数拍卖企业都摸索出一套行之有效的拍卖方案。这些来自于经验、各有奇招的拍卖方案为国有资产处置提供多样性选择，从而保证国有资产处置的保值增值。

 

优质服务使国有资产价值得到最大体现

 

上海莘闵拍卖行有限公司历年来开展了大量国有资产拍卖，其中有公务礼品拍卖和国有资产房地产拍卖，实现了国有资产增值保值，避免了国有资产的流失。

 

第一部分  卓有成效的国有资产拍卖案例

上海申闻实业有限公司委托拍卖珠城路158号解放大厦3号楼第11、13、14、16、17楼层，合计建筑面积5704.5平方米，整体公开拍卖，保留价为人民币156,496,000元。

委托拍卖合同签订后，经过前期工作和实物评估，12月6日举行拍卖会，有2个单位竞买人参加竞买，最终以148,317,000元（壹亿肆仟捌佰叁拾壹万柒仟元整）成交。

拍卖成交后，我公司配合买受人做好成交后续工作，拍卖业务圆满完成。充分发挥了拍卖为国有资产处置保值、增值的作用，赢得了委托方和买受人的一致肯定，公司参与处置国有资的信心得到极大提高。

 

第二部分  拍卖服务方案

一、拍卖标的的概述

(一)项目基本情况

项目名称：

莘庄解放大厦3号楼11、13、14、16、17楼（实际楼层，合计建筑面积5704.5平方米）整体公开拍卖。

项目类别：办公用房。

项目情况：莘庄解放大厦位于莘庄地铁站南广场，总高20层，层高3.5米，配套设施齐全，周边有上海城市剧院、莘庄中央公园、仲盛购物中心等，交通有轨道1号线、5号线莘庄站及莘庄交通枢纽中心。沪杭铁路、沪杭高速、莘奉金高速、外环线、路面交通纵横贯通。周边配套：银行、医院、剧院、图书馆、公园、餐饮、学校。

（二）权利状况

莘庄解放大厦权利所有人为上海申闻实业有限公司。土地性质则属于出让，使用年限50年至2058年。

（三）项目所在区域状况

标的所在地为上海市闵行区中心地带，距离莘庄地铁站南约1公里，是闵行区黄金地段，交通方便，周边各种商业设施齐备。

 

二、拍卖方案

（一）市场分析

黄金地段办公用房，物业管理规范，配套设施齐全，整体层面拍卖，十分适合大型公司进驻。

（二）招商方案

预展招商是拍卖活动中最重要的阶段，良好的预展招商工作是保证拍卖成交的必要前提，也是拍卖企业能力的直接体现。我公司将充分发挥和利用自身的优势和资源，基于网络现场同步拍卖或传统拍卖的业务模式，体现服务为本的经营理念，在积极向现有客户推荐的同时，尽量开发潜在的客户资源。

（三）具体实施

    1、在传统平面媒体上发布招商公告，增加受众人群。根据媒体影响力和标的特点，选择《新民晚报》、《法制报》等报刊媒体，在拍卖会前15日刊登发布。

    2、充分利用网络资源优势，在网上发布我公司拍摄制作的全景分段展示视频，配以图文并茂的形式，全方位地详细介绍标的情况，向遍布全球的用户进行招商。

    3、向我公司固定客户群体直接招商。

    4、经过需求分析和多渠道了解，确定潜在的客户，进行定向招商。

5、我公司设立项目组，专门负责该项目的预展招商工作，包括与客户洽谈、介绍拍卖标的情况和陪同客户现场考察等，保持联系畅通，向客户提供投资价值分析及专业细致的服务。

 

三、拍卖方式的确定和拍卖实施流程

（一）拍卖方式确定

根据拍卖标的特点以及委托方的要求，我们采用传统拍卖或网络现场同步拍卖的形式，为莘庄解放大厦资产处置和变现开创新的方式。创造良好的社会效益。

（二）拍卖实施流程

1、《委托拍卖合同》签订后，我公司在拍卖会前15日在本市报刊上发布拍卖公告，竞买人需按规定交纳保证金（我司根据委托方要求确定保证金数额）。

拍卖地点：在上海闵行莘庄莘东路505号上海莘闵拍卖行有限公司拍卖大厅。

2、与委托方确认保留价。

3、组织意向竞买人至拍卖标的物实地看样。

4、制定经委托方确认的《拍卖特别规定》。

5、拍卖会实施：组织竞买人交纳保证金，办理拍卖登记手续。

拍卖现场设立咨询处、登记处、拍卖台、记录台、监拍台。拍卖会由我公司知名国家注册拍卖师主持，完成拍卖所需流程。拍卖成交后与买受人当场签订《拍卖成交确认书》。

     6、成交结算

拍卖成交后，我公司督促买受人按拍卖《特别规定》按时支付拍卖价款，之后我司与委托方、买受人进行相关结算。

7、全程协助买受人按照约定期限办理缴税、产权过户工作。

8、协助委托方与买受人办理房屋交接手续。

公司在做好国有资产拍卖的同时，特别注重企业的规范经营及公司的企业形象，时刻强调企业的规范经营。公司从未有过利用拍卖公告或其他方式对拍卖标的做引人误会的虚假宣传；在同行业拍卖企业中，没有散布虚假事实，损害其他拍卖公司的商业信誉；也没有采用财物或者其他手段进行贿赂以争揽业务等不正当的竞争行为。按照《中华人民共和国拍卖法》、《拍卖管理办法》及有关法律法规的规定，依法经营，没有发生过违纪违规事件，更不存在将公司经营权出租和转租的情况。

 

第三部分  开展国有资产拍卖的体会和建议

公司成立二十多年来，已拍卖成交多宗大型房地产拍卖案例，特别是闵行区域内的拍卖标的，积累了丰富的运作经验和客户资源。在拍卖国有资产的过程中有以下几方面的体会和建议：

1、拍卖公司应该组织业务人员学习和熟悉国有资产转让的相关法律法规。为了更好开展国有资产拍卖，公司有关人员认真学习国有资产转让的相关法律法规，熟悉资产种类和处置程序，提高拍卖工作效率。我们意识到，拍卖企业如果只注重效益，匆忙进行工作，很可能最后就要承担国资流失的责任。只要拍卖企业及其业务人员坚持原则，坚决依法办事，据理力争，就能保护好自己，规避自身的风险。

    2、拍卖方式应不断创新完善。任何一种交易方式都有局限性和适应性，不可能“已治百病”，不可能一劳永逸。对拍卖的形式和程序应根据新情况不断地创新完善，只要不是法律禁止的，任何有效的创新都应鼓励尝试。

3、国有资产处置有相关规定，必须了解和按照执行，如处置资产的评估和公告等。评估虽然不可能做到十分精确，但可提供相当程度地参考，且评估价要注意保密。公告可以利用网络等新媒体，扩大广告面，节约公告费用。

4、国有资产拍卖每个操作步骤要严格把关，做好前期勘察、招商、拍卖后续服务等工作。在国有资产拍卖过程中，成功的招商不但能实现利润，还可以在政府、机关单位面前树立良好的企业形象。招商工作主要体现在协调、推介方式和力度、有效性、解释、说明上。一支熟悉资产和处置程序的队伍，势必能达到更好的效果。拍卖后的过户、移交、付款等，也至为关键重要的。

5、要规范拍卖现场秩序。拍卖秩序的好坏直接影响到拍卖的效果，必须杜绝拍卖现场混乱和语言上的冲突。

在国有资产处置中，我公司严格按“拍卖法”及相关国有资产转让的法律规定，在“公开、公平、公正”三公原则下，以诚信为宗旨，力求做到优质服务，使国有资产价值得到最大体现。

（供稿：上海莘闵拍卖行有限公司）

 

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