【拍卖案例005】全方位全过程服务

提示：基于各种原因，上海市各级政府保有数量不等的国资存量房，该类房产大多数为小面积住房，数量多，分布区域也较为分散。随着社会经济形势的变化，国资存量房的管理成本在加大，各级政府的国资管理部门有了处置该类国有资产的需要。在这一过程中，上海的拍卖企业充分发挥了服务优势，有针对性地设计拍卖方案，很好地完成了政府委托的处置任务。

 

全方位全过程服务

——浦东新区国资存量房拍卖纪实

 

上海申之江拍卖有限公司自2007年起至2012年，历时5年，分批接受上海市浦东新区国资委委托，拍卖国资存量房。该类房产均为小面积住房，数量多，分布区域较为分散，操作难度也比较大。但我公司抓住机遇，迎难而上，经过周密策划、精心操作，完成了所有标的的拍卖任务，共计成交374套房产，成交总额达到4.7亿元人民币，取得了社会效益和经济效益的双丰收。




一、定位国有资产保值增值

在标的取得阶段，我们对委托方做了大量说服工作，提出了通过拍卖方式处置国有资产的优越性，拍卖可以做到公开公平公正，一切在阳光下进行，避免暗箱操作产生猫腻，最大限度维护各方的利益，保证国有资产的保值增值，实现资产变现最大化。

在委托拍卖合同的洽谈过程中，考虑到国资因素，我们对委托方做了最大程度的让步，把相关收益压缩到最小。随后认真分析市场形势，制定拍卖操作方案。




二、着力拍卖方案策划

经过悉心分析研究，制定了整体拍卖和分拆拍卖两套方案，供委托方权衡选择。随后又通过双方充分协商讨论，最终选择了分拆拍卖方案。

双方一致认为，对于这种住宅类标的面积小、数量多的特点，更适合分拆拍卖方式，这样有利于吸引更多竞买人，有利于实现房产价值的最大化。

操作方案一经确定，我公司立即抽调精兵强组成专项操作的项目小组，制定计划，分工到人，全面落实个人责任制。




三、全面勘察拍卖标的

在具体操作时，我们充分做好前期准备工作，尽可能详细了解该房产标的信息，为拍卖顺利进行打下了良好基础。

公司花费了大量时间和人力，对位于不同地区的全部委托标的进行了现场查勘记录，并拍摄照片和视频，充分了解掌握每个标的的基本情况，包括朝向、面积、房型、瑕疵和周边环境等，事无巨细，尽量面面俱到。在推介标的时，可以给客户详尽的答复，消除顾虑，提高了客户的竞买意愿。

同时，公司与委托方协商具体操作流程，将前期调查中实地勘察情况、市场反馈信息、周边楼盘价格及相关区域二手房成交情况等向浦东新区国资委作了详尽汇报，双方确定了下一步操作进程。




四、实施广泛招商宣传

在招商过程中，进行多渠道宣传，千方百计确保拍卖成交率。在多家主流媒体，包括《新民晚报》和《解放日报》等报纸上刊登拍卖公告；在公司大楼沿街的两块大型电子屏幕上24小时滚动播放房产拍卖信息；在公司每周举行的民品拍卖会上分发房产拍卖信息广告；在拍卖标的房产所在地张贴拍卖信息；在公司网站上发布拍卖公告等多种方式，进行全方位地宣传招商，以吸引更多的客户来参与竞买。

公司利用多年积累的客户群体和原有构建的信息发布平台，积极寻找潜在客户，通过电话、电邮、平邮、短信等大力宣传后，收到了良好的市场反馈，意向客户上门咨询及电话咨询络绎不绝。针对咨询客户不断增加的状况，公司派专人负责接待客户，认真做好咨询回复工作，进行耐心细致讲解，为客户详细介绍标的情况，据实告知标的瑕疵，为客户分析国家房产政策和市场走向，帮助他们判断是否具备符合国家政策规定的合格竞买资格，了解成交后的手续流程及税费缴纳等一系列工作，这是避免成交后纠纷的重要环节。




五、咨询看样安排周全

公司多次组织意向竞买人去实地察看房产标的，了解房产现状及周边环境状况。公司派员现场等候接待，全过程带领客户察看并耐心讲解，悉心为客户答疑解难。

公司还实时跟进市场动向和掌握竞买人意向，及时调整操作策略。

由于委托标的住房套数多，分批拍卖时间周期长，期间又经历了国家房产政策调整，房产市场由热转冷，又由冷转热的起伏波动，公司顺应市场，及时调整拍卖策略，第一时间与所有意向竞买人一一沟通，为客户解答政策变化所带来的影响，打消客户顾虑，保证了房产的顺利成交。

在拍卖会之前，公司充分做好各项准备工作，再次去电提醒竞买人需要准备的竞拍材料、竞拍手续办理程序和注意事项，提醒竞买人拍卖会时间和地点，做好贴心小秘书工作。




六、竞争激烈成功拍卖

由于前期工作的周密到位，每一场房产拍卖会都得以顺利举行，所有拍卖标的全部成交。回想起当时拍卖会情形，也是记忆犹新，令人印象深刻。拍卖会现场济济一堂、气氛热烈，竞价此起彼伏，激烈而有序，每一个标的都要竞价数十个回合，堪称激烈非凡。但在拍卖师有条不紊地主导下，在全体员工的完美协作下，配合一致、运转顺畅，整个拍卖会过程得以圆满完成。

由于我公司服务到位，工作细致，拍卖成交后买受人均十分满意拍卖结果，积极筹款、按时付款，从未发生过一起成交款拖欠情况。

在收到全额款项后，公司工作人员第一时间在委托方的配合下，全程帮助每一位买受人办理房产过户手续及最后交房手续，做好善后服务工作，圆满收官，体现了我公司一贯提供优质服务的特色。

从2007年到2012年这5年间，我公司累计举办国资委托房产拍卖会3 0余场，成交374套住房标的，成交总额4.7亿元人民币，优质高效地完成了委托任务，实现了国有资产的保值增值。我公司在拍卖操作过程中，从未发生过一起拍卖纠纷，实现了委托人、拍卖人和买受人三方共赢。

综上所述，拍卖标的操作成功，有几点体会：一是要有敏锐眼光善于抓住机遇拿下标的。二是要有专业人员周密策划精心操作。三是要有全方位全过程的服务到位意识。

（供稿：上海申之江拍卖有限公司）

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